【三四线楼市再无未来】三四线楼市暴涨元凶真的要踩急刹车了？

时间:2018-07-17 来源:对冲基金点击：

　　本文系专栏作者“齐俊杰”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。

　　我们昨天还在担心，降准之后没有其他政策对冲，大量资金必然会流入楼市，但就在昨天晚些时候，突然市场传来消息，根据财联社的独家报道，国开行棚改项目合同审批权收归总行，今年将以实物安置为主。后来国开行又公开回应，然而并没有，截至5月末，国开行今年发放棚改货币贷款4369亿元。我们一直在有序展开。

　　但是从数据上我们能够看出明显的变化，根据社科院的统计2018年1季度，PSL余额的增量是3038亿，比2017年同期的1632亿几乎增长了一倍，而刚才也提到了，5月末的数据是4369亿，也就是说前三个月是3000亿，4、5两个月差不多只有1300亿，很显然PSL的规模出现了明显的下降，国开行虽然嘴上不承认，但其实已经用数字告诉我们，他在踩刹车了。

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　　根据华尔街见闻报道，说其实从今年年初开始，地方棚改办和国开行的合同审批权就已经上移，执行口径为：新增项目谨慎受理，存量项目仍旧执行，但也要视具体情况来区分。

　　PSL就是抵押补充贷款的缩写，这东西几乎全部用于了三四线城市的货币化安置，他已经成为了货币投放的新渠道，与其他的工具不同，货币化安置是定向定区域的，也就是投放在哪，哪就出现明显的货币超发。所以只要棚改所到之处，房价就会飙升。这就是涨价去库存的逻辑，拆迁给你钱，你知道怎么投资理财吗？你不知道，你在房子上发了财，自然就会产生路径依赖，认为房子是最好的投资工具，所以你会把拆迁补偿，然后加上自己的收入全部都变成首付，去向银行贷款。拆迁给你30万，能逗出你100万的资金去买房，所以一下子楼市就炒起来了，家家户户都是多套房的三四线城市，大家仍然在疯狂的抢房，就是这个道理，你感觉贫穷的邻居只要一拆迁就都去抢房了，而且一买还是好几套，所以你没拆迁也不淡定了。

　　不得不说，货币化安置是我们又一个伟大的缺德发明，这相当于钓鱼，扔下去鱼饵，鱼自动上钩，2016年之前地方楼市根本就不涨，因为供给远大于需求，家家户户都是多套房，租房根本就租不出去，开发商的房子大量烂尾，那会也拆迁，也改造升级，但是都给房子，你拆一套给一套，开发商没利润，地方也没利润，老百姓积极型不高，库存不但没下降，反而越来越高。最后连土地都卖不掉了，2013-2014年的时候，开发商在三四线城市血亏。所以根本不拿地了。直到我们开动脑筋想出了这个馊主意，哪里需要去库存就在哪里投放PSL，进行货币化安置，这个地方的货币供应量一下增加了几倍，那么你想想楼市肯定会跟打了激素一样猛涨。去库存当然也不是问题，虽然投放了很多钱，但这个钱只是过个桥，甚至货币化安置还没完成，钱就都通过首付款的方式收回去了。然后银行还发放了很多按揭贷款。不但把当地老百姓套牢了，还套了很多在一二线打工返乡置业的人。

　　一旦棚改基本完成，去库存完成，当地马上会出台高大上的政策，美其名曰防止楼市暴涨，进行限售，说白了就是不让你卖，他知道大多数房子都是刚买进去，给你3、5年限售，你根本就别想卖，没有卖盘，楼市就不可能跌下来，皇帝的新衣也至少在3-5年之内无法戳破。那么这之后怎么办，别忘了限售政策没什么约束，地方可以看心情随意延长。

　　可怜的那些在三四线炒房的人，他们还做着发财的美梦，但殊不知未来根本无法变现。棚改一结束，流动性就全部消失了，家家户户都多套房，每个人都捆了一身的房贷，你的房子还能卖给谁去？很多三四线城市，租房回报率连1%都不到，而且根本就租不出去。说明根本就没需求。

　　现在我们从数据上看到，国开行主动踩刹车，可能是给这波棚改大跃进在纠偏，我们也希望及早纠正错误，这种事太缺德，而且相当不利于经济持续增长，本来三四线城市的收入就低，消费不足，人口老龄化严重，养老负担重，你还把这些地方的资金都圈进了楼市，这些地方的家庭以后该怎么生活呢？

　　另外，很多在三四线买房的人，其实都是在一二线工作的，他们在一二线工作生活，但由于高房价实在让他们心累，一二线买不起，看到三四线暴涨，才改变主意回老家置业。这下好，钱都被套在三四线城市了，在一二线城市奋斗就更没指望了。那边房子空着没人住，也卖不掉，这边苦逼苦的连房租都付不起，想想就崩溃。你还指望他能通过消费拉动经济？所以坑都是自己埋的，房地产不但在扭曲中国经济，更是在透支年轻人的生活和未来。最后开发贷大量的置换成了个人住房按揭贷款，有限责任变成了无限责任，看起来银行和金融系统安全了，不会发生系统性金融风险了，但是一场系统性的社会风险其实正在上演。

　　所以，这种货币化安置的缺德政策，原来我们计划是搞五年，现在已经搞了2年多，已经出现了巨大的问题，应该尽快停止。让那些刚刚飞起来的猪，赶紧摔下来。否则等他们真以为自己能飞起来，还越飞越高了，到时候风一停，不但会摔死自己，可能还会砸坏很多花花草草。