四线城市房价走势2017：2019年一线城市房价走势一线城市房价下降了吗(2)

　　破灭的神话

　　房地产研究者杜丽虹对多个国家和经济体的楼市研究发现，在下跌的市场中，豪宅产品的抗跌性并不比普通住宅高，相反，其波动性可能更大。

　　“房地产谁来接盘是个大问题，” 魏杰则指出了当前豪宅的最大问题：流动性。

　　克而瑞发现，1000万-2000万以内的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%，2000万以上就很难卖了;魏杰在二手房市场的调研也反映了这一点。

　　克而瑞认为，究其原因，主要是由于当前经济下行，居民收入水平增幅放缓，购买力不足，部分城市房价收入比已经接近30，豪宅就更加难以企及。另一方面，豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发，很多需求被提前透支了。

　　而美联物业全国总监何倩茹表达了不同看法，“所有的居住产品的成交量都下降了，豪宅的成交量减少是合理现象。”

　　何倩茹认为，豪宅产品向有钱人开放，流通性本来就不算很大，而且随着楼价的上升，高总价产品的流通领域只会变得更窄。

　　但即便是在1000万-2000万的市场，由于改善性换房需求被抑制，限贷政策仍较严格，也进一步阻滞了豪宅市场的流动性。

　　21世·纪·经·济·报·道·的调查显示，在这一价格阶段的购买者，一般都是二套房，目前一线城市的二套房首付普遍在七、八成，接近全款，他们的资金实力不足，普遍考虑换房，也就是要卖掉一套再买，但在当下的市场，并不好出手。

　　一个例子是，广州的叶女士今年计划换房，“因为家里添了新成员，想要换一套更大点的房子，但因为二套房首付很高，要先卖房才能支付，但自己的房子现在也卖不出去。”叶女士说。

　　深圳的林慧看上了同小区一套170平米的房子，总价最近降了两、三百万，但要先卖掉自己的两房才能买得起，目前也被卡住了。

　　多位房地产业内人士指出，由于过去3年房价的普涨，在当前的一线城市，1000万、2000万的房子已经算不上真正的豪宅，再进一步的品质升级要到3000万及以上，这部分产品的购买力和流通性更差。

　　克而瑞的统计显示，总价在5000万左右的别墅、独栋别墅在2018年非常不好卖;二手市场同样如此。

　　价格高企、购买力不足、无人接盘，这些都导致豪宅的流通性大减，保值增值的光环消失。

　　“内地的豪宅无法追上香港。”深圳一大型开发商人士认为，包括深圳在内，豪宅不具备稀缺性，各个城市可开发豪宅的土地也仍然很多;况且，香港的楼市也是全球的一个特例。

　　从全世界范围看，多家机构的研究显示，也仅有极少数城市、区域的豪宅，可以实现长期的保值增值。

　　当前，部分城市的豪宅已出现库存上升的压力。据克而瑞数据，广州180平米以上大户型产品去化压力显著，独栋、复式产品严重滞销;深圳复式、五房及以上产品严重滞销。

　　克而瑞给开发商的建议是，因城施策，减少复式产品供给，提高产品适配性;控总价，适当降低总价门槛，可以适度多做“经适型”豪宅。

　　这意味着，一手豪宅市场的降价、减配不可避免。

　　对那些手握豪宅的业主而言，最好不要遇到需要变卖房产的资金危机;若资金充裕可长期持有，但仍需考虑房地产税的影响。

四线城市房价走势2017：2019年一线城市房价走势一线城市房价下降了吗(2)

https://m.yinlingw.com/gegu/27932.html